越努力，越幸運

地址：仁愛路二段87號

總戶數：16 戶

屋齡：11

總樓高：18

同層戶數：1戶

坪數規劃：105~186坪

格局規劃：3~4房(室)

土地使用分區：住3、住3-2

公設比：36.67％

基地面積：315 坪

建案規劃：住宅

構造種類：SRC

建設公司：國泰建設

建築設計：大硯國際

營造公司：三井工程

看了雙北地區，這麼多的建案後，我其實很想跟一些只是佔了「地區紅利」的屋主，說一聲，不要因為門牌號是台北市，就覺得自己所住的是豪宅，別笑死人了！

有一層一戶，再來自稱自己住在豪宅裡，好嗎？

雙北並不流行透天厝或農舍，要找的話，應該也是很老舊的，有錢人也不會想要住那種，他們更注重個人的隱私，還有大坪數的空間，這就產生了一種房屋物件，那便是一層一戶。

當然這並非是雙北獨有，其他地區，都有這樣一層一戶，我在高雄和台南，還有看到單層破兩百坪的，破百的我就已經感覺超大了，如果還破兩百，那沒有滑板車，光在自己家裡，可是會走死。

雖有例外，但是真豪宅都是一層一戶

仁愛築綠，是一棟蓋在仁愛路上的電梯大樓，我最初去這裡的時候，對於建築物還沒多了解，只是隨著這幾年，才逐漸明白到，這棟雖然外觀很普通，但實際上可是豪宅啊！

在仁愛路的大路旁，而且戶內坪數還破百，總價會如此高，是因為他是「仁愛路」，台北的建案，更多的是在看建案位置，也就是所謂的路段紅利。

賣都是在賣路段啊，有些建案走進去，真的什麼都沒有，基地小，並且什麼公設都沒有，但是去查它的公設比，依然破30。

我對於房子喜好是這樣，日式老房一定是第一，只是估計也住不到，那麼排在後面的就是獨棟透天厝，只是這樣的物件，在雙北也找不到，如果真的要住在雙北，如果我可以自己決定，那絕對是一層一戶。

這多少連結自己的原生家庭，我家大概是在國中的時候改建後，便進入一層一戶的狀態，地點雖然是工業地，但是戶內坪數，並沒有輸人多少，而且是「實坪」的。

也因為從小住在這樣的環境裡，現在叫我委屈自己去住小的，我真的很難適應，所以我都會想選擇住大的。

仁愛築綠這種，戶內破百的，自然很吸引我，只是雙北一層一戶的，以我自己的條件，應該是住不起，所以也只停留在夢想等級。

雖然會有些例外，但我認為真正的豪宅，一層一戶的才是基本入門，其他什麼單坪破百，但是必須和其他人同住在同一層，這哪裡算的上豪宅啊？

能夠進入一層一戶，至少戶內也要破百，然後大門就是一個獨立電梯梯廳，那樣的梯廳實際上也是自己的，想要如何使用，估計管委會也不會管太多。

我目前就是以東南部的透天，以及雙北的一層一戶為目標在追求，別人如何如何，反正我的努力需要好幾個標的物，那麼我現在將它們設為自己的，就朝著這個方向努力。

原來路段也有不保值？

這算是整理仁愛築綠這個建案，從實價登錄上，所看到的意外收穫，一直以來我們都以為台北市的房價，會穩定成長，可是在仁愛築綠這裡，卻並非如此。

因為這建案，實價登錄網站只有六筆交易資料，而且很剛好的是，兩兩為一組，等於提供我比對前後房價的差別。

觀看實價登錄的結果，會發現房價最高點，反而第一次交易，之後就開始逐年下跌，到了第二次交易時，完全和原價差了二十幾萬。

其他有一位比較特別，它等於一開始就買低，所獲得的單坪價格，就已經比別人低，經過幾年後，在以市場價格賣掉，而他所賺的就是這個「差價」。

很多人還沒有接觸過房地產，我大概解釋，現在有實價登錄，可實際上是有利也有弊，對民眾的利，自然是價格開放透明，想要查建案的單坪價格，手指點一下便跑出來。

只要有交易，所有資訊都看得到，真的非常方便，可是這樣的公開透明，難道只對大眾有利嗎？對建商漲價也很有幫助。

我就有遇過，建商開價，完全會取決於附近的房價，然後再開的比「附近更高」，然後在賣房子的時候，強調不接受議價，只要他房子站得住腳，房價就上去了。

而且這個比附近更高價，完全是隨建商在喊，它可以用原物料飆漲，然後缺工的情形嚴重，造成成本大增，然後將這些反應到房價上，但是有一點是，現場工地的勞工，薪水並沒有「漲」，說的那些原物料成本，我們也看不到，所有漲的差價，最終還是被建商給賺去。

房子最初的老闆，就是建商，我已經看過好多個建案，實價登錄最高價，全部都是由建商所創下的，之後逐年開始下滑。

至於這一戶，為何能夠取得「低於」市場的價格，然後幾年後轉手，狠賺差價四千萬？這種情況在二手屋比較少見，更多的是預售和新成屋的，房子剛蓋好或是尚未蓋起來，這個時候房子對於市場，處於最新的狀態。

房價既然是由建商所定的，那麼想賣高賣地，完全是由他們決定，這是時候「人脈關係」就顯得格外有用，大家在實價登錄上，常常會看到一些特殊關係戶，這背後就是有人動用了關係。

出社會只有有關係，很多事自然就會沒關係，今天我幫助你，之後搞不好輪到你幫助我。

所謂的上流社會，就是這樣運轉的，以買房子為例，只要你認識對面建商或營造的人，不然就是原地主的朋友，只要講一聲，原本不能談的房價，這個時候就變成一切都好談。

這就是我所了解的特殊關係戶，一般能夠以低於市價的房價，買到一處新建案，當然背後的關係很令人懷疑。

從仁愛築綠的案例，也能看出當其他兩戶，都在賠售的同時，這個持有低於市價的屋主，一轉手，可是很輕易就獲利4千萬。

而仁愛築綠為何會走向賠售，無法享受房價增長的紅利，我認為有兩大主因，

1.自然是它最初的單坪房價，已經開得過高

雖然就在仁愛路大路旁，但是可能建商在賣的時候，所開的價格，本就高於周圍房價。

結果，台北市的房價，實際上已經算是天花板，漲無可漲，這也造就最後賠售的結果。

現在那些屢屢創新高的，高單價豪宅，往往都是預售屋，或是第一手的價格，才會被建商炒的如此之高，我覺得政府在這塊，沒有約束建商，就過去進行平均地權，等於限制商業行為，卻沒有去管制源頭。

這樣台灣高房價的問題，依然沒有獲得改善。

2.一層一戶大坪數需求不多

我這幾年因為工作的關係，走過大大小小的建案，實則等於都在看房子，看多了，自然也了解其中的眉角。

以房屋市場來說，小到中的房型，本來就是最好賣的，因為它們總價不高，並且很適合市場主流的小家庭購買，即使是買來做為投資的，也是小和中最受歡迎。

因為這樣他們所需要負擔的，貸款金額是最少，在市面上大坪數或是一層一戶，本來就是最難賣也是最難出租的，因為大部分家庭，雖然也會想要住大的，但是並不是每個人都能負擔的起。

大坪數和一層一戶，卡在總價高，本來潛在客群就不多，賣家少自然只能自己降價賣，這也造成仁愛築綠，這三戶在交易的時候，所賣的單價，都沒有超過最初所開的房價。

因為仁愛築綠這個案子，讓我認識到大坪數和或一層一戶，實則是有價無市的物件，這樣讓我聯想到，搞不好所謂的獨棟透天或農舍，實際上也是有價無市，存在殺價的空間，既然自己是以這些為目標，還是多了解一點比較好。

終究是貴在地段

仁愛築綠，是仁愛路旁的建案，我現在回憶，會發現它建案的基地並沒有多大，只有315坪，而房子裡的公設，全部都集中在一樓，然後頂樓沒有其他公設。

公設好像只有健身房，以及一個閱覽室而已，明明沒公設，結果公設比還高達36.67%，如果我是買家，感覺會非常差，人家高公設比，至少還能擁有各種公設。

結果這裡什麼都沒有，然後公設比爆表，只是看到建設公司，是「國泰建設」又好像能夠接受，因為國泰建設算是雙北很優質的建商，它所賣的房子，本來就比別人貴。

當然貴來貴去，主要還是貴在「台北市 仁愛路」這個地段而已，對於基地我這篇我只是點到為止，之後會再對此找其他建案來做比較。

在這裡只能勸，有想要買房子或是看房子的，可以先調查該建案的基地面積，因為這個數字大小，關係到你未來所擁有的公設多寡，以及所需要負擔的管理費。