越努力，越幸運

基本資料：

地址：縣民大道一段295號

總戶數：73 戶

屋齡：8 年

總樓高：29 樓

土地使用分區：住宅區

管理費：120元/坪/月

公設比：31.92％

基地面積：894 坪

建案規劃：住宅

構造種類：SRC

坪數資料：
開放空間-127/142/172坪

馥華建設，將會與我的生命，有非常深遠關係，之所以會認識和開始注意到馥華這個建案品牌，我想就是從馥華雲鼎開始。

好久沒寫建案誌，就以這篇當作延續吧！

馥華雲鼎算是板橋這裡的超級豪宅，他有幾個特點，是豪宅必備的

1.一層一戶
2.位在新版特區內
3.單層破百坪
4.總價上看破億

至於為何這邊，至今無法站上單坪破百？這點我想是受限於它的坪數，127/142/172坪，這樣的大坪數，本來就很難再漲上去，了不起是市值可以隨市場漲，但是想要脫手並沒有這麼簡單。

這也造就一個現象，明明他在新版特區，也離捷運站不遠，同樣屬於新北市的蛋黃區，過個橋就到台北市了，可是這棟的房價，卻不如江子翠重劃區，漲勢來的威猛。

這點還蠻為馥華雲鼎叫屈的，它各項配備，都是超級豪宅等級，結果因為週邊飽和，了不起緩漲而已，完全不像各地的重劃區內，那個漲幅才叫一個快啊！

能夠進到這裡，主要還是靠公司的工作，雖然我主要負責的區域是在台北，但我們公司也有同事在新北市工作，我是被派人支援的，那時得知是要到這裡保養，我真的非常興奮。

因為這棟建築真的超明顯，我這幾年上下班的時候，都會在板橋民權路和縣民大道，這個大十字路口等紅綠燈，等紅綠燈的時候，抬頭就會看到馥華雲鼎，那時就對它深感好奇。

真是好不容易才逮到機會，能夠順利進到這棟豪宅裡，大樓分為AB兩棟，兩棟樓頂和低樓層，規劃著各式各樣公設，可能因為這些公設，都裝潢的金碧輝煌，會讓人感覺，就好像走進高檔飯店的錯覺。

我這兩年入住了各縣市的高檔酒店，結果發現，有些酒店還不如豪宅內部，只是想想也很符合現實的，因為酒店是面對大眾，只要付一點費用，就能夠入住。

可是這些豪宅可不是這樣，除了住戶，或是住戶的朋友，也只剩下一些物業保全、清潔、施工人員能夠走進來，現在高檔酒店貴是貴，但並不是住不起的，這樣的豪宅可就只有金字塔頂端的人，才能入住，我得益於工作，才能進來閒晃。

高公設與虛坪制的迷思

來到高樓層的集合住宅，或是豪宅大樓，免不了都會看到所謂的「公共設施」，有人喜歡，但自然有人會討厭，我是屬於討厭的那掛。

唉，真覺得這個公設，就是官商勾結後，教育人民，強迫我們接受的產物，以前蓋房子，哪裡有什麼公設比，我對公設的想法，一直都是華而不實，外表裝潢的很奢華，但是裡頭我不知道投了多少資金進去。

又不是真的多有錢，結果花錢去買一個，並非你個人持有的公設，然後一輩子，還要付管理費去維護整理，哈，公設的各項設定真的超級誇張。

我們知道，大樓在興建，都是算一坪多少多少，而裝潢的成本了不起幾百萬，結果建商向所有人收取3成的公設費用，而且它也不是買斷制，後期維護全部要由購買者承擔，不覺得這是一個建商全拿的設計嗎？

建商除了會靠北缺工、缺料，但是它們也將所有的成本，移到由購屋者承擔，自己完全不用承擔風險，再配合公設比的溢價空間，建商蓋房子完全是暴利啊！這也難怪全台灣都在瘋蓋建案。

馥華雲鼎是豪宅，住戶們都是所謂的有錢人，他們可能不會在意，自己花了幾千萬在購買公設，可是一般老百姓又不是這樣，等於我購房的時候，就必須付出3成的費用給建商，然後換到的並不是只屬於我的區域。

想到建商完全不用承擔風險，而且成本還可以全部轉由買方承擔，而有高公設又衍生另一個台灣獨有的制度，那便是虛坪制。

以馥華雲鼎為例，他共有127/142/172坪三種房型，扣除3成的公設以後，戶內分別是89/100/120，雖然看起來還是很大，可是買方的戶內被吃掉超多坪數，因為建商在買方的時候，將公設灌水到總坪數裡，導致我們所看到的，並非實際坪數。

大家可以去看一些舊公寓、舊華夏、舊大樓，人家都是實坪制的，那些樓梯、電梯、梯廳等公設，並沒有灌水回去，兩者相差了30年左右，結果我們後面出生的世代，就不得不面對，這種靠北到不行的虛坪制。

這個情況，最早是由六都開始，現在正向其他縣市輻射出去，最後會變成全台灣的大樓，都是虛坪制，對此我很羨慕，中南部的人，能夠住在透天或是獨棟農舍裡，因為這樣可以將錢花在刀口上。

公設就只是華而不實的東西，而且還需要花費總價3成的費用，去支付興建費用，媽的台灣建商真的過太爽，同時也能看出各政黨操控著政府，對建商們採取放任自己的態度。

只是呢，公設區域牽涉到建商、營造、物業，以及已購族等等，太多人的既得利益，沒看到選舉的時候，幾組候選人完全不敢對這塊下手，只會用補助，或是政府蓋社會住宅來減緩問題，實際上問題一直都在，而且只會更加惡化。

走過這麼多社區，也看了各式各樣大小各異的公設，我真覺得買這些到底有什麼用？我要健身可以去健身房，我要游泳有游泳池，我要閱讀可以去圖書館閱覽室，這些東西有太多可取代的，結果建商硬將它們塞在建案裡，要買方買單。

不爽不要買？結果才發現，除非透天或獨棟，媽的全台灣的建商，都這樣搞，台灣高房價的背後，有很大的程度是，建商將蓋房子的成本，轉嫁給買方，哪有這樣穩賺不賠的做生意方式？

新板特區的變化

馥華雲鼎的位置，算是新板特區的邊緣，對於這一區的市景，我從未有機會上來看過，很大的原因是，這邊的新建案比較少，有新建案的，都已經要到板橋高中那邊。

若要談住在這裡的機能如何？樓下周圍是沒什麼東西啦，但是出來路口，向左向右一邊是板橋車站，另一邊則是熱鬧的府中站，以及板橋後站，板橋後站曾經是板橋最熱鬧的地方，只是隨著板橋車站那邊，各個百貨店鋪入住以後，客源大量被拉走。

府中站＆板橋後站

雲鼎的生活機能，已經非常完整，可是它興建的時間，已經非常晚，加上大坪數，才導致本身的房價，漲不太起來，可是新板特區再怎樣，還是新北市的房價天花板。

依照實價登錄來看，位在新板特區內的預售屋，單坪售價已經喊道破百萬，和馥華雲鼎同樣位於新板特區邊緣地帶，馥華新建的馥華艾美，價格也只爬到80萬以內。

對此，我會覺得新板特區，可能只對住在板橋的人來說，有重大的意義而已，他們只要不想住板橋，這裡的吸引力，還不如與台北市接壤的地區。

因為，台北市房價已經頂天，大部分在台北工作的人，也買不起台北的房子，但他們會去選擇離台北近的地區進行購屋，這就拉高新北市這邊的房價，假如以台北市為中心點，同心圓的第一圈這幾年早就漲翻了。

抓個東南西北向，往東的汐止、往北的淡水、往南的雙和、新店、安坑、往西的三蘆、新莊，各地瘋漲，可是板橋本來就高，漲幅本來就不大，雖然新板特區還是新北市的核心地段，可是房價卻不如上面幾個重劃區。

新板特區這邊，想要站上單坪破百，可能只能靠大型都更案，單靠零星的新建案，我覺得成長的力度不夠。

這裡再怎樣可是五鐵共構，五鐵為： 台鐵、高鐵、台北捷運板橋線、台北捷運環狀線、國道客運，還有數條公車匯流至此，結果房價卻被後面幾個重劃區給追過，實際去過那些，有些生活機能和交通這兩塊，完全不能和新板特區相比，但人家建商就敢開這樣的價格。

我是進到馥華雲鼎，才有機會俯瞰自己所成長的城市，我生在這，長在這，只是幾年前將戶籍丟到台南去，但我再怎樣骨子裡，還是老板橋人，看到新莊副都心，那樣蓬勃發展，結果板橋因為發展的長，想要都更也沒那麼嚴重，整座城市不斷衰老著。

身為老板橋人，當然會希望板橋越來越好，即使那個繁華與我無關，但我還是希望它變好。

馥華雲鼎我沒機會進戶內，看平面圖，住在面縣民大道的有兩戶，這兩戶的景應該是最好，大樓是29樓的超高樓層，再加上附近也沒有其他高層建築，估計落地窗會呈現L型，那不管是白天還是夜晚，都能欣賞板橋地區的風景。

因為周圍沒有其他大樓，所以不會有棟距的問題，風景可以掛保證，像新板特區內，大樓之間都靠的很近，這樣高低樓層都沒有景，我這個人還蠻在乎風景的，所以真讓我選的話，馥華雲鼎是我會考慮的。

新板特區那邊真的太過密集，即使在最熱鬧的區域裡，可是你陽台對著其他大樓的陽台，這還有什麼好看的？目前馥華雲鼎就沒有這個問題。

我猜大坪數會不好賣，主要是買家少，頭期款抓3成，以高樓層為例，這樣等於一次要拿出3千萬的現金，完全是金字塔頂端的族群，才有辦法考慮的。

這就讓我聯想到，幾個月以前所看的遠揚之森，它就只是一個新大樓，然後離捷運的距離，和馥華雲鼎到府中站差不多，可是人家建商低樓層就買8x，高樓層開到9x，從這點就能看出，大坪數一般價位較低，而小坪數反而會被炒高。

以方便性馥華雲鼎，怎麼可能會輸給遠揚之森，結果光單坪價格差了快20萬，雖然總價是雲鼎較高。

結語

我算是到了馥華雲鼎以後，才和馥華建設結緣，之後也看了好幾處的它們所蓋的新建案，透過關係也取得不錯的甜甜價。

以我的角度來看房子，我沒有很看重公設有什麼，反而會去選距離捷運站近的，不然就是興建中的，雙北的捷運，就是房價保底的功能，在捷運線周圍的，如果是發展中的，那房價會飆漲很快，但如果是那種已經發展飽和的，那捷運的作用，就是穩固房價。

馥華雲鼎最吃虧的就是，它太大了，只是這種房子才適合我，我就喜歡住大的，房價也許漲不太上去，但是固定在那邊也行，反正找銀行貸款的時候，銀行那邊是透過實價登錄看總價的。

我沒有機會進到雲鼎的住戶欣賞，都只有在公設活動，因為這個建案，讓我和馥華永遠有了聯繫，只要看到這棟建築，我便會想起這段過往，還是要感謝，在那個時間點，讓我和馥華建設相遇。